【確定申告対策 その13~建物を買ったときに経費にできるもの~】

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不動産賃貸業を今年から始めた方や本格的に不動産賃貸業を営んでいる個人の方は確定申告が必要になってきます。不動産賃貸業の確定申告は簡単なように見えて簡単ではありません。確定申告が不動産賃貸業の利器改善につながることもあるのです。

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不動産賃貸業というと何もしなくてもお金が入ってくるものと思っている方もいるかもしれません。

実際に不動産オーナーになった方のなかにも、不動産賃貸業を事業として経営感覚を持っている方と不労所得として考えている方の2パターンの方がいらっしゃいます。

最近ではアパートオーナーの方・戸建てオーナーの方など不動産賃貸業の形態も経営的判断で投資をされている方もたくさんいらっしゃいます。

不動産賃貸業を不動産投資として考えて、経営的要素を取り込んでいる経営者が増えていることから不動産賃貸業もしっかりとした確定申告をする時代になってきたと感じます。

不動産賃貸業は物件購入時の処理が肝心

不動産賃貸業で最初の経理処理を間違うと長期間にわたって影響が続いてしまうので特に注意が必要な業種といえます。

購入時の経理処理を誤ると影響が長期間になる理由は耐用年数が長いからです。

RCの賃貸物件の場合の耐用年数:47年

木造住宅の場合の耐用年数:22年

これだけ税務上の耐用年数が長いということは、購入時の処理がいかに大切か感じていただけるのではないでしょうか。

不動産賃貸業の物件購入年の確定申告が重要な理由:

将来にわたって減価償却費がおかしくなってしまう

アパートやマンションを建築したり、購入した場合、建物などは減価償却という経理処理を行っていきます。

この減価償却費とは購入したアパート・マンションを一気に経費で落とせないので毎年少しずつ経費化していくことをいいます。

①新築RCマンション4,000万円を購入した場合の減価償却費

1年あたりの減価償却費:

4,000万円×0.022×12か月/12か月=880,000円/年

②木造新築アパート2,000万円を購入した場合の減価償却費

1年あたりの減価償却費:

2,000万円×0.046×12か月/12か月=920,000円/年

減価償却費は耐用年数の期間の経費化されていきます。

物件購入時の処理を間違うと耐用年数の期間の減価償却費をずっと間違い続けるということになります。

しかも、すぐに間違いに気が付けばよいのですが長期間経過してしまっている場合多く税金を払っていても救済措置がないということになります。

購入時の処理誤りがないかどうかを今すぐ確認してみてください。

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不動産賃貸業の物件購入年の確定申告が重要な理由:

物件購入時の処理に選択の余地があるものがある

建物を新築した際に認められている処理を採用するかしないかで購入した年の税金が大きく変わる可能性があるのです。

不動産は長期間持っているものなので影響ないと思っているかもしれませんが、物件を途中で売却する場合に大きな差が出てきます。

物件購入時の処理方法を見直すことで不動産賃貸期間の所得税と不動産売却時の所得税の影響が変わることがあるので注意しましょう。

建て売り物件を購入した場合でも、工事明細が手に入れば見直すことができる可能性があります。

建物を購入した際によく見受けられる事例

△ すべてを建物として処理している

→新築建物の場合、居住用のものでRCであれば47年・木造であれば22年、事務所用でRCであれば50年・木造であれば24年となってしまいます。

税理士事務所に依頼しているケースでも、すべてを建物として処理してしまっていることがあります

建物の部分と給排水設備を区分していないために、新築~15年くらいの期間の減価償却費が小さくなってしまいます。

そのため、早期から利益がでて納税が発生してくることにつながります。

最終的な減価償却費の合計額は同じになりますが、1年ごとの減価償却費が少なくなってしまうことで当初15年税金の納税が多くなってしまいます。

○建物と建物付属設備を分けて処理をしている

建物部分であれば、耐用年数はより長くなります。しかし、電気設備や給排水設備であれば15年で減価償却することが可能になります。

この給排水設備は建物の中でも、結構大きな金額になります。

この部分をきちんと区分することで、正しい期間で減価償却することができます。最初の15年分の減価償却を多くすることにより税金が抑えられます。

建物は定期的に修繕が発生しますから、建物付属設備の減価償却が終わる頃には大型の修繕など新たな費用が出る可能性があります。

修繕費などその年の経費で落とせるものを計画的に組み合わせることにより、利益をコントロールし、税金もコントロールしていきましょう。

【税理士さんに相談した方がよい理由】

実は、建物を購入した場合には、様々な振り分けをしなければなりません。

上記で説明したとおり、面倒くさいからすべて建物として処理していては早期から税金が高くなってしまいます。

早期に納税をしてキャッシュを払い出していくと、繰り上げ返済資金が不足していくことになってしまいます。

正しく区分することにより、節税をしながら繰り上げ返済資金を貯めることが可能になります。

ここで、問題になるのが正しく区分することが非常に難しいという点です。

税理士事務所では、お客様から工事明細書をいただき工事の内容を確認していきます。

これを細かく区分していく作業を延々と行っていきます。

しかも、工事明細の中には値引きや消費税調整などが入り、これも合理的に区分して建物や付属設備などへの振り替えをしていきます。

さらに、土地と建物は固定資産税が課税されますが、この工事明細の中には固定資産税の対象外のものが含まれているケースもあります。

償却資産税と呼ばれる税金の対象になるものも、区分して経理していく必要があります。

不動産所得の帳簿を入力する場合には、自分で区分処理をしていく必要があります。

間違ってしまうと、毎年の確定申告の際に影響を与えてしまうことになるため非常に重要な部分になります。

不動産賃貸業の方は今すぐご相談ください!

ご相談電話番号 0120-889-459

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