札幌でも賃貸マンションの建設が多くなっています。不動産運用として不動産賃貸業をしている人の確定申告のポイントをしっかりとおさえておきましょう。
確定申告対策その５：不動産賃貸業の確定申告
戸建てを賃貸にリノベーションしている形態や新築アパート経営・中古アパート購入で不動産賃貸業を始める方など様々な不動産オーナーが生まれています。
不動産賃貸業の経理は不労所得といわれることもあり、何もしなくても収入が入ってくる業種と勘違いされることも珍しくありません。
そのため不動産賃貸業は簡単で安定収入ということで気軽に始める方も多いのですが、不動産賃貸業として成功するかどうかが大きく分かれる業種です。
不動産賃貸業では確定申告を重要と考えていない不動産オーナーさんがいらっしゃいますが、不動産賃貸業の確定申告は非常に重要なのです。
不動産賃貸業の確定申告を税理士に頼むメリット
不動産賃貸業は満室が続いている場合には、入金は毎月一定・経費関係も新しい項目もなくほぼ一定ということが起きます。
不動産賃貸業のオーナーから見れば「経理も簡単だし税理士なんてもったいない」と思われる方も多いのです。
実は不動産賃貸業をしている方の中には税理士事務所に確定申告を依頼している人もいらっしゃるのです。
では、なぜ経理が簡単と思われる不動産賃貸業の確定申告を税理士事務所に依頼するのでしょう？
①不動産賃貸業の一番大きな経費は借入金の利息を抑える
不動産を１億円で購入したとします。
借入金の金利が２．６７５％とします。
１年間の利息だけで年間２，６７５，０００円になってしまいます。
借入金の利息が０．５％下がるだけで５００，０００円も経費が変わってきます。
不動産賃料は古くなればなるほど通常は下がります。
しかし、金融市場環境によって金利だけは上がるリスクがあるのです。
収入は右肩下がり・金利は上がるリスクを抱えているものが不動産賃貸業なのです。
そこで確定申告を税理士事務所に依頼するメリットが出ることがあります。
自分で経理ができるからと、白色申告や青色申告の１０万円控除を受ける程度の帳簿をつけていたのでは銀行は評価をしてくれません。
しっかりとした帳簿をつけて収益性とコストの見直しなどを真剣に考えている場合に銀行と金利交渉がしやすくなります。
税理士事務所に確定申告を依頼していることが評価されて金利が下がったということもあるようです。
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②不動産賃貸業の出口戦略を常に考えられる
不動産賃貸業をしている方は通常不動産投資の出口を考えています。
賃貸料収入は古くなればなるほど下がります。
１部屋当たりの賃料が下がることもあれば、空室率が増えることで賃料収入が下がる場合もあります。
不動産賃貸業では賃貸期間だけではなく、最終的には不動産を売却してキャッシュを回収することを目指す方法もあります。
不動産賃貸時点で税理士さんに確定申告を依頼している場合、来年物件を売却したらどれくらい税金が来るかを予測してもらえたりします。
特に不動産は購入から５年以内に売却する場合と、購入後５年経過してから売却するのでは税率が大きく変わることもあります。
不動産賃貸業の確定申告を依頼することで日ごろから税金に関する情報を仕入れておきましょう。
③不動産を購入したとしの複雑な経理から解放される
確定申告が簡単・経理が簡単といわれる不動産賃貸業ですが、不動産賃貸業の方の確定申告は物件を購入した年の経理は大変なのです。
不動産を購入した場合、新築と中古で経理の複雑さが変わってきます。
新築物件を取得した場合には、不動産の工事代金を細かく区分したりする必要があります。
賃貸物件の工事明細を使いながら区分しなければ初年度以後一定期間の所得税などが高くなってしまいます。
これ以外に登記費用や登録免許税など購入時にしか出てこない経費もたくさん出てくるので確定申告が大変になってしまいます。
物件を購入したときの経理処理を間違うと、毎年の減価償却費が間違い続けてしまうことになります。
毎年の所得税や住民税がたくなりすぎていたり、逆に減価償却を多く計上しすぎて税務調査で指摘されることになります。
不動産購入時の経理を間違うと償却資産税という税金トラブルに発展することも
不動産を購入しても、駐車場にある車輪止めや通信機器などは固定資産税ではなく償却資産税という別の税金を払わなければならないことがあります。
工事明細の振り分けを間違ってしまうと償却資産税の申告漏れを指摘されて追徴税が出ることがあるので注意しましょう。
（広告）不動産賃貸業の経理の効率化にはクレジットカードの導入もおすすめです。
まとめ
☑ 不動産賃貸業の確定申告で一番難しい、建物やロードヒーティングなどを固定資産として振り替えなければいけない
☑ 不動産賃貸業の確定申告で赤字になった場合、損益通算の特例という特別な計算が必要になる
☑ 不動産賃貸業の確定申告の後の事業税がかかる場合とかからない場合がある
☑ 不動産賃貸業の確定申告で青色申告特別控除が１０万円の場合と６５万円の場合がある
☑ 不動産賃貸業の確定申告を正確におこなっていないと、借り換えの場合に有利な条件で金融機関と交渉できない
※不動産の購入から売却までの期間で税金の負担割合は大きく変わります。
千葉税理士事務所では、不動産賃貸業の方で本気で不動産賃貸業をやっていきたいというお客様からのご相談をお待ちしております！
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